房地產(chǎn)開發(fā)涉及的稅費主要有：契稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、耕地占用稅、印花稅、增值稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加、地方教育費附加、房產(chǎn)稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等。

　　一、 契稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：轉(zhuǎn)移土地、房屋權(quán)屬，承受的單位和個人；

　　（二）計稅依據(jù)：市場價格或差額，計征契稅的成交價格不含增值稅；

　　（三）稅率：3%—5%

　?。ㄋ模┥娑愲A段：土地獲取階段

　　二、城鎮(zhèn)土地使用稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：在城市、縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū)范圍內(nèi)擁有土地使用權(quán)的單位和個人；

　?。ǘ┯嫸愐罁?jù)：實際占用土地面積；

　?。ㄈ┻m用稅額：大城市 1.5-30 元，中等城市 1.2-24 元，小城市 0.9-18 元，縣城、建制鎮(zhèn)、工礦區(qū) 0.6-12 元；

　?。ㄋ模┘{稅義務(wù)發(fā)生時間：取得土地后次月；

　　（五）涉稅階段：前期準備階段、建設(shè)施工階段、預(yù)售階段。

　　三、耕地占用稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：占用耕地建房或者從事非農(nóng)業(yè)建設(shè)的單位或者個人；

　?。ǘ┯嫸愐罁?jù)：占用的耕地面積

　?。ㄈ┻m用稅額：人均耕地不超過1畝的地區(qū)，每平方米為 10~50 元； 人均耕地占用超過 1 畝但不超過 2 畝的地區(qū)，每平方米為 8~40 元； 人均耕地占用超過 2 畝但不超過 3 畝的地區(qū)，每平方米為 6~30 元；人均耕地超過 3 畝的地區(qū)，每平方米為 5~25 元；

　?。ㄈ┥娑愲A段：土地獲取階段、前期準備階段。

　　四、印花稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：經(jīng)濟活動和經(jīng)濟交往中書立、領(lǐng)受應(yīng)稅憑證的單位和個人；

　?。ǘ?yīng)稅對象：經(jīng)濟合同、產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移數(shù)據(jù)、營業(yè)賬簿、權(quán)利許可證照等；

　　（三）房地產(chǎn)涉及的印花稅：取得土地和銷售階段簽訂的房屋銷售合同； 建設(shè)工程合 同、借款合同、財產(chǎn)保險合同、注冊資本等；

　?。ㄋ模┥娑愲A段：土地獲取階段、建設(shè)施工階段、預(yù)售階段；

　　五、增值稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：在中華人民共和國境內(nèi)銷售貨物或者加工、修理修配勞務(wù)，銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)以及進口貨物的單位和個人；

　?。ǘ┯嫸惙椒ǎ阂话阌嫸惡秃喴子嫸?；

　　（三）預(yù)繳增值稅：在取得預(yù)收款的次月納稅申報期預(yù)繳稅款

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)發(fā)生時間：

　　稅人發(fā)生應(yīng)稅行為并收訖銷售款項或者取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天；先開具發(fā)票的，為開具發(fā)票的當(dāng)天。收訖銷售款項，是指納稅人銷售服務(wù)、無形資產(chǎn)、不動產(chǎn)過程中或者完成后收到款項。取得索取銷售款項憑據(jù)的當(dāng)天，是指書面合同確定的付款日期；未簽訂書面合同或者書面合同未確定付款日期的，為服務(wù)、無形資產(chǎn)轉(zhuǎn)讓完成的當(dāng)天或者不動產(chǎn)權(quán)屬變更的當(dāng)天。

　　（五）涉稅階段：預(yù)售、銷售階段。

　　六、城市維護建設(shè)稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：繳納增值稅、消費稅的單位和個人；

　　（二）計稅依據(jù)：納稅人實際繳納的增值稅、消費稅稅額；

　　（三）計稅稅率：1.納稅人所在地在市區(qū)，稅率為 7%；2.納稅人所在地在縣城、鎮(zhèn)的，稅率為 5%；3.納稅人不在上述地區(qū)的，稅率為 1%；

　?。ㄋ模┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：跨地區(qū)提供建筑服務(wù)、銷售和出租不動產(chǎn)的，按預(yù)繳所在地城建稅稅率計算繳納。與增值稅的納稅期限一致，與增值稅同時繳納。

　?。ㄎ澹┥娑愲A段：預(yù)售、銷售階段。

　　七、教育費附加

　?。ㄒ唬┘{稅人：凡繳納增值稅、消費稅的單位和個人，按3%計征；

　　（二）計稅依據(jù)：實際繳納的增值稅、消費稅稅額；

　?。ㄈ┥娑愲A段：預(yù)售、銷售階段

　　八、地方教育附加

　　（一）納稅人：繳納增值稅、消費稅的單位和個人，按 2%計征；

　?。ǘ┯嫸愐罁?jù)：實際繳納的增值稅、消費稅稅額；

　?。ㄈ┥娑愲A段：銷售階段

　　九、房產(chǎn)稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：房屋產(chǎn)權(quán)所有人；

　　（二）計稅依據(jù)：房屋的計稅余值或租金收入，房屋出租的，計征租金收入不含增值稅；

　?。ㄈ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：自用房屋，房產(chǎn)稅依照房產(chǎn)原值一次減除10%-30% 后的余值計算繳納，具體減除幅度由省、自治區(qū)、直轄市人民政府規(guī)定，適用稅率 1.2%； 房屋出租的，以房產(chǎn)租金收入和稅率 12%計算繳納。對于個人按市場價格出租的居民住房，房產(chǎn)稅暫減按 4%稅率征收。

　?。ㄋ模┥娑愲A段：前期準備階段、建設(shè)施工階段、銷售階段

　　十、土地增值稅

　?。ㄒ唬┘{稅人：有償轉(zhuǎn)讓國有土地使用權(quán)及地上建筑物和其他附著物產(chǎn)權(quán)，取得增值收入的單位和個人；

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)轉(zhuǎn)讓土地時，要按照其轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時取得的收入減去允許扣除的項目金額后的余額，依照規(guī)定的稅率繳納土地增值稅；

　?。ㄈ┯嫸愐罁?jù)：對增值額征稅，增值額計算要素如下：

　　1.計稅收入為房地產(chǎn)企業(yè)轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入，土地增值稅應(yīng)稅收入=營改增之前轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的收入+營改增后轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)取得的不含稅收入

　　2.允許扣除項目包括取得土地使用權(quán)所支付的金額、開發(fā)土地和新建房及配 套設(shè)施的成本、開發(fā)土地和新建房及配套設(shè)施的費用以及前述兩項 20%加計扣除，還有與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金。與轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)有關(guān)的稅金=營改 增前實際繳納的營業(yè)稅、城市維護建設(shè)稅、教育費附加+營改增后允許扣除的城市維護建設(shè)稅、教育費附加。

　　3.建造普通住宅出售，增值額未超過扣除項目金額20%的，免征土地增值稅。

　　4.征收方式：采取按期預(yù)征、項目完工清算的方法。也就是按照當(dāng)期取得的售房收入，依照預(yù)征率計算征收，項目完工后清算，多退少補。對于無法查賬征收土地增值稅的企業(yè)， 可以核定征收。

　　5.涉稅階段：銷售階段、土增稅清算階段。

　　十一、企業(yè)所得稅

　?。ㄒ唬┱魇辗绞剑翰橘~征收和核定征收。房地產(chǎn)企業(yè)一般采用查賬征收，適用 25%稅率。企業(yè)所得稅是按年計算，分月或者分季預(yù)繳，年終匯算清繳，多退少補。自年度終了之日起5個月內(nèi)，向稅務(wù)機關(guān)報送年度企業(yè)所得稅納稅申報表，并匯算清繳，結(jié)清應(yīng)繳應(yīng)退稅款；

　　2021.1.1～2022.12.31，對小型微利企業(yè)年應(yīng)納稅所得額不超過100萬元的部分，減按12.5%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅（稅負2.5％）；對年應(yīng)納稅所得額超過100萬元但不超過300萬元的部分，減按50%計入應(yīng)納稅所得額，按20%的稅率繳納企業(yè)所得稅（稅負10％）。

　　小型微利企業(yè)是指從事國家非限制和禁止行業(yè)，且同時符合年度應(yīng)納稅所得額不超過300萬元、從業(yè)人數(shù)不超過300人、資產(chǎn)總額不超過5000萬元等三個條件的企業(yè)。

　?。ǘ┧枚愵A(yù)繳：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)銷售未完工產(chǎn)品取得的收入，應(yīng)先按預(yù)計毛利率分季（或月）計算出預(yù)計毛利額，計入當(dāng)期應(yīng)納稅所得額。

　?。ㄈ┥娑愲A段：項目全周期

　　十二、個人所得稅

　?。ㄒ唬┱鞫悓ο螅汗べY、薪金所得；勞務(wù)報酬所得；稿酬所得；特許權(quán)使用費所得；利息、股息、紅利所得；財產(chǎn)租賃所得；財產(chǎn)轉(zhuǎn)讓所得；偶然所得。

　?。ǘ┓康禺a(chǎn)開發(fā)企業(yè)納稅義務(wù)：代扣代繳個人所得稅；

　?。ㄈ┥娑愲A段：項目全周期