房地產(chǎn)稅這兩天持續(xù)刷爆朋友圈。不少朋友問我房地產(chǎn)稅內(nèi)容、有問能不能買房，也有問賣房合不合適。其中房地產(chǎn)稅內(nèi)容和能否買房，還需要進(jìn)一步觀察，而對于有2套房的家庭，要不要賣1套，避免成本增加，已經(jīng)迫在眼前了。

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有2套房，要不要賣1套，不僅關(guān)乎個人稅務(wù)成本，也是對房地產(chǎn)走勢的判斷，還是對家庭生活未來的規(guī)劃。賣與不賣，兩者不同的選擇，甚至可以影響未來10年的生活狀態(tài)。

我將從四個方面，給你分析：

一、房地產(chǎn)稅是什么？

房地產(chǎn)稅要與房地產(chǎn)相關(guān)稅費區(qū)分，房地產(chǎn)相關(guān)稅費包括：房地產(chǎn)業(yè)增值稅、企業(yè)所得稅、個人所得稅、房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅、城市房地產(chǎn)稅、印花稅、土地增值稅、契稅、耕地占用稅等，應(yīng)該說房地產(chǎn)稅是房地產(chǎn)相關(guān)稅費的一種，也有可能是合并組合稅種。

房地產(chǎn)稅不是新稅種，可以參考的是房產(chǎn)稅，是1986年10月1日開始實施的《中華人民共和國房產(chǎn)稅暫行條例》，按房屋的計稅余值或租金收入為計稅依據(jù)，向產(chǎn)權(quán)所有人征收的一種財產(chǎn)稅。按照房產(chǎn)余值計征的，年稅率為1.2%；按房產(chǎn)租金收入計征的，年稅率為12%。

二、房地產(chǎn)稅對2套影響有多大？

先參考上海、重慶試行的房產(chǎn)稅，我按大致情況劃重點，不含特殊情況的計稅變化規(guī)則：

1、上海房產(chǎn)稅：

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅面積*新購房單價*70%*稅率

稅率是0.6%，在滬家庭第二套及以上新購房、免征人均面積60

2、重慶房產(chǎn)稅：

應(yīng)納稅額=應(yīng)稅建筑面積×建筑面積交易單價×稅率

稅率是0.5至1.2%，針對獨棟及新購高檔住宅、免征面積100或180

可以看出來，兩個試點主要是針對第二套及高檔住房。持有2套及以上的、尤其是多套大面積的住房，可能會受到房地產(chǎn)稅的影響，同時財政部已經(jīng)明確按評估價動態(tài)確定應(yīng)稅價格。

假設(shè)我們簡單按：稅率1%、一家三口免稅面積180平米估算：2套房合計200平米、單價10000元、應(yīng)稅面積20平米，那么每年應(yīng)交稅額約2000元，相當(dāng)于多交一年物業(yè)費。

房地產(chǎn)稅對2套房有多大影響，還需要看具體的計稅規(guī)則，但卻是適當(dāng)增加了持有環(huán)節(jié)的負(fù)擔(dān)，但房地產(chǎn)稅加快提上日程，也是為了厘清財政、尤其是地方財政的長效機制。

三、是否留第2套房，需要從數(shù)據(jù)探知房價走勢

日本50年代開始征房產(chǎn)稅，90年房價才到高點。房價都是螺旋上升，最直接的因素是人口、城鎮(zhèn)化、貨幣供應(yīng)等等。我梳理一下幾個數(shù)據(jù)：

1、中國城市化進(jìn)度為58%，按發(fā)達(dá)國家80%的水平，有一定的提升空間

2、貨幣供應(yīng)量M2環(huán)比增長進(jìn)入穩(wěn)定階段，錢不會太多、但絕對不更少

3、信貸持續(xù)穩(wěn)定擴張，經(jīng)濟基本面仍具有擴張形態(tài)

總體來看，房地產(chǎn)讓調(diào)控手段也已經(jīng)能夠深入到土地、建設(shè)、供應(yīng)、價格、信貸、銷售、資金監(jiān)管等所有房地產(chǎn)環(huán)節(jié)，維持市場穩(wěn)定、長期平穩(wěn)緩漲是政策的第一訴求，也將是未來數(shù)年的房地產(chǎn)市場基調(diào)。

房價大幅上漲概率大幅降低。在部分地區(qū)，也有可能調(diào)整和滯漲，甚至于小幅下跌波動。

四、留第2套房，還是留現(xiàn)金？

房子目前是人生最大的資產(chǎn)，如果沒有家庭的經(jīng)濟支持，需要工作至少5年以上時間，才有機會湊齊首付款買房。

而已經(jīng)擁有2套房，意味著你已經(jīng)可能步入中年，這也是人生的當(dāng)打之年。留房、還是賣房拿現(xiàn)金，本質(zhì)上是來說，是筆經(jīng)濟賬，不僅需要結(jié)合家庭實際情況，還需要根據(jù)所在地區(qū)，考慮實際的房產(chǎn)、資金貶值或租金收益的影響。

最近幾年CPI的漲幅穩(wěn)定在2%左右，大家還是覺得錢不值錢了，我做個例舉，假設(shè)實際貨幣的貶值速度5%，市場房價在1萬以上，意味著第2套房總價在100萬元以上：

如果把第2套房不賣，保留1套資產(chǎn)，租出去可以回收租金收益約3000元；

而把第2套房賣了，獲得現(xiàn)金100萬，不考慮做生意掙錢，如放在理財實現(xiàn)4%的收益，與貨幣貶值基本持平甚至更低。

房價的高低與城市級別有直接關(guān)系，能夠穩(wěn)定房價較長時間，說明市場基本面在現(xiàn)有基礎(chǔ)上能夠支撐。因此，在房價是否穩(wěn)定、租金收益可預(yù)期的城市，當(dāng)然是留房。

如果你是按揭貸款，以目前貸款利率5%以上，哪怕每個月還款1萬元以上，更值得留房。

反之亦然，但還需要家庭情況判斷。

當(dāng)然，第2套房，不僅僅是用收益計算的，還可能是很多家庭社會認(rèn)同的標(biāo)志；第2套房，也是很多家庭沉重的負(fù)擔(dān)，但也是他們在為人生價值奮斗的源泉。

第2套房，要不要，你怎么看？